不動産投資をして家賃収入で悠々自適な生活を送りたいと考え得て不動産投資に参加する方は多いです。

実際に不動産投資に成功して多額の家賃収入を得ることができ、働くことなく悠々自適に生活している方もいるので、そういったことを知ると「自分もやってみたい」と投資するのもわかります。

しかし誰もが不動産投資で成功するというわけではなく、失敗してローンを払えなくなってしまい返済に苦労するという方も珍しくないです。

不動産投資には色々なリスクがあり、災害による修繕費や、事件や自殺で部屋が借り手が見つからなかったり、家賃滞納や税金など色々なリスクがあり、そのことによって収支が赤字になってしまい、それが続いた結果、ローン返済に窮することがあります。

また近年では上場企業の不動産開発会社で融資のために書類改ざんをしたりと、ずさんな融資計画で個人のお金を融資したりして問題になったということもあり、不動産投資の負の側面が明らかになったりしています。

そうした状況で不動産投資に失敗してしまいローンが返済できなくなってしまったらどうすればいいのでしょうか？

不動産投資でローンを滞納するとどうなる？

不動産投資でローンを払うことができずに滞納してしまうと金融機関から支払いの督促が来ることになります。

ただ1回滞納しただけですぐにどうにかなるというわけではなく、不動産投資でローンを払えなくなって滞納するようになってしまった場合には、融資してくれた金融機関と話し合いを行うのが通常です。

しかし滞納が続くと色々な問題が生じることになります。

滞納が続くと連帯保証人に請求が行くかも

不動産投資で融資を受けた際に、連帯保証人を設定してお金を借りた場合には、ローン返済が滞納することで連帯保証人に請求が行くことになります。

そうなると連帯保証人が返済を肩代わりせざる得ないということになり、連帯保証人に多大な迷惑をかけることになります。

連帯保証人としては他の人の借金を背負うことになるので、状況によってはそこでトラブルになることもあります。

こういった連帯保証人などによる金銭トラブルで人間関係が壊れるということは珍しくないです。

物件が競売にかけられる可能性がある

滞納が続くと最悪の場合は物件が強制的に競売にかけられてしまう可能性があります。

金融業者としてもローンが払われずに貸し倒れるよりは、物件を競売にかけて少しでもお金を回収したいと思うのは当然のことだと思います。

競売後に残ったローンはそのまま返済していくことになるので、物件が競売にかけられたからといってローンが全額免除されるというわけではないので注意しましょう。

また競売にかけられると一般の市場で売却するよりも価格が安くなってしまう可能性があるので競売は避けたほうがいいと思います。

競売にかけられるくらいなら任意売却を検討しよう！

不動産投資のローンの支払いを滞納すると最終的には物件を競売にかけられてしまうことになりますが、競売にかけられるくらいなら任意売却したほうが高値で物件を売却できる可能性があります。

任意売却は通常の不動産売買と同じように業者が仲介して売買を行うことになるので、市場価格と同じくらいで売却することができ、競売で売却するよりも有利な価格で売れるかもしれないです。

そのため不動産投資によるローン返済が厳しくて滞納が続いており、物件が競売にかけられる可能性があるなら、その前に任意売却で物件を売却することを検討したほうがいいです。

任意売却は競売が始まってしまってからでは遅いので早めの決断が重要になってきます。また話し合いがメインの手続きなので、希望販売価格がなかなか決まらないことも考える必要があり、購入希望者が現れなかったり、購入希望者との交渉が上手くいかず期限を迎えてしまい、競売に移行することになることも考えられます。

任意売却については早めの対応が重要で、手続きは専門家に任せてしまった方が確実なので、不動産投資でローン返済が厳しい状況なら話だけでも聞いてみるといいと思います。

不動産投資の失敗による借金は債務整理できる

不動産投資で失敗した物件を任意売却で売却して借金が全て清算できたり、残った借金が自分の力だけで何とか完済できる範囲なら問題ないですが、物件を売却したとしても多額の借金が残ってしまった場合はどうすればいいのでしょうか？

物件によっては売却したとしても数千万円単位でローンが残っているようなこともあるので、普通に返済するのが困難な場合もあります。そういった状況になったなら早めに債務整理で借金を整理して、少しでも返済負担を軽くした方がいいです。

具体的な債務整理方法は下記のような方法が考えられます。

任意整理

任意整理は弁護士や司法書士などの専門家が債権者と交渉して借金返済の負担を軽くするという債務整理方法なので、任意売却後に残った不動産投資の失敗による借金も整理できます。

ただ任意整理は借金の利息を免除したり、返済期間を長くして毎月の返済額を軽くするなど、そこまで借金の減額幅が大きいという債務整理方法ではないので、残った借金額が大きい場合には任意整理では返済しきれない可能性があります。

そのため任意整理を利用するなら、あまり借金額が大きくないようなケースになります。

ただ不動産投資の失敗による借金だと、借金額が小さいということはあまり多くはないので、不動産投資による借金のケースだと任意整理を利用する方はそこまで多くはないのではないかと思います。

個人再生

個人再生は裁判所で手続する債務整理方法で、借金の減額幅が任意整理よりも大きいということもあり、不動産投資の失敗による借金のような、借金額が大きくなりがちな借金理由で利用しやすい債務整理方法だと思います。

個人再生は最大で借金が10分の1まで減らせるという非常に強力な債務整理方法なので、自己破産せずに借金を整理したいという場合なら一番の利用候補になります。

ただ個人再生は5000万円までの借金にしか対応することができないので、複数の不動産投資物件で失敗してしまい、借金額が5000万円を超えてしまっているようだと利用することができないかいもしれないです。

不動産投資の失敗による借金だと、状況によっては5000万円以上の借金を抱えてしまっていることもありえるので、その場合には自己破産の利用を検討したほうがいいかもしれないですね。

自己破産

自己破産も個人再生と同様に裁判所で手続きを行う債務整理方法ですが、自己破産の場合は裁判所から免責を得ることができれば借金返済の義務がなくなるという、事実上借金がゼロになるという債務整理方法です。

そのため不動産投資で背負ってしまった借金額が大きくて返済できる見込みがないなら自己破産して借金をキレイに整理してしまうというのも一つの手段だと思います。

ただ自己破産すると持ち家や自動車などの高額資産を没収されてしまう可能性があるということは知っておいた方がいいです。

しかし逆に借金返済などで資産がほとんどないという方だと、自己破産しても没収される資産がないの、そこまで大きな影響を受けないかもしれないです。

ちなみに自己破産してもパソコンやスマホ、テレビなどを含めた一般的な生活家電や家具、仕事道具などは普通に残すことができます。

不動産投資による自己破産は裁量免責が必要！

不動産投資による借金返済で自己破産を利用する場合に注意が必要なのが、不動産投資のような借金理由が投資という状況で自己破産すると、免責不許可事由に該当することになり、自己破産しても裁判所が免責許可を出してくれない可能性があります。

自己破産は借金理由によっては失敗する可能性がある債務整理方法で、不動産投資以外にもギャンブルや浪費、株式投資やFXなどによって作ってしまった借金も免責不許可事由に該当することになり、そのことによって裁判所が自己破産を認めないかの可能性があります。

ただ免責不許可事由に該当するということで、必ずしも借金が自己破産できないというわけでもないです。

不動産投資のような免責不許可事由に該当するような借金理由だったとしても、裁判所が個別判断で免責許可を出す裁量免責を得ることができれば、不動産投資による借金でも自己破産が認められます。

裁量免責は裁判所の判断によって免責を出すというシステムで、ある意味では裁判所による救済策のような感じでですね。

実際に裁量免責によって自己破産が認められたケースも多いので、不動産投資による借金でも十分に自己破産できる可能性はあります。

まとめ

不動産投資に失敗してローンを滞納するくらい借金返済に追われているような状況なら、まずは任意売却などで物件を処分して、残った借金も返済できない状況なら債務整理で借金を整理するということを考えてはどうでしょうか。

不動産投資によるローンを滞納していると、いずれは物件が競売にかけられてしまうことになり、そなると不利な条件で物件売却せざる得ない状況になってしまう可能性があります。

任意売却なら競売よりも高値で物件を売却できる可能性があるので、物件を手放すにしても競売は避けたほうがいいと思います。

残った借金は借金額や収入状況によって、任意整理・個人再生・自己破産とそれぞれ利用候補になる債務整理方法は違ってきますが、まずは専門家である弁護士や司法書士に話を聞いてどうするか決めるといいと思います。

当サイトでは不動産投資を含めた借金問題について、無料相談をやっている弁護士事務所や司法書士事務所をまとめているので参考になると思います。

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